市场修复信心的趋势明显。我们试着解读一下关于这次重磅会议里面对地产的影响。

一、维护地产稳定发展政策不变

   会议关于房地产的要求，首先是：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这里有几个重点值得关注。

  第一个重点是化解风险刻不容缓，这是当前国内房地产行业面临的重要问题，也是当前房地产行业最大的现实。

最近恒大“自曝家底”，两万多亿的负债震惊市场，目前恒大净资产为负的6000多亿，其实早已经资不抵债。随后碧桂园也面临着债券暴跌，市场普遍对此表示忧虑，如果碧桂园也步恒大后尘爆雷的话，房地产的复苏将遥遥无期。

    而且房地产风险密切联系着金融风险、地方债风险。因此，政策将化解风险摆在第一位，表明国内地产的所有大决策都应该是基于这个前提的。

   市场普遍估计，后续大概率会出台化解风险的具体措施，特别是房企融资方面，以及地方债的置换等，通过金融稳定，才能更好保障房地产市场健康发展。

    第二个重点是“供求关系发生重大变化的新形势”，这是给今后的房地产行业定调子。

    供求关系的变化，既是当前国内地产行业低迷的原因，也是后续政策的出发点。

    所谓新形势，一方面是行业发展的新形势，一般认为，在户均拥有住房超过1.2套、人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产事实上已经告别了绝对的短缺。

   2022年，中国人均住房面积标准为41平方米；同年，我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

    但目前我国的房地产发展是不均衡的，由于户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，更多在改善型需求端，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求，正在不断增加。

    另一方面是对政策的应对，新形势下，大家就不要再走以前的老路了，高周转是不可能的了，房地产行业要脱虚向实，不能沦为类金融行业。

    第三个重点是促进房地产市场的平稳健康发展。这是目的，为了这个目的，后续的发展就是要调整过去粗放式的一刀切的政策，让调控政策更加具有合理性、科学性。

   所以，政府对地产行业的期待可能不一样了，我们不能说土地财政结束了，但至少现在应更加自觉地强调地产的民生属性，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，后续房地产行业不能再野蛮生长了。