对于房地产企业来说，2023年是一个“焦灼”的年份，年初“高开”的楼市，让诸多企业再次误判形势，个别甚至采取较为激进的投资策略；但“低走”的市场不仅没有回应企业的诉求，反而让其陷入库存难题。

  虽然房地产融资利好和楼市松绑的政策不断，但由于各方顾虑重重，使得政策的雨露并没有润泽到企业及市场。冷热不均的土地市场，日渐下行的楼市，以及一筹莫展的房企，让未来房地产依旧充满不确定性。

  但不确定性中似乎又孕育着某种确定性，城中村改造和保障房建设等国家工程启动，部分城市商品房成交企稳回升，大型央企和地方国企逐渐占据行业主导地位，随着2024年偿债高峰期来临，或将再一次重塑房地产格局。

房企集中度

1月11日，华润置地（01109.HK）公布2023年销售业绩，全年合同销售金额3070.3亿元，位列第四名，排在前面的是保利发展、万科和中海地产。

   截至目前，多数房企已公布2023年销售金额，与2022年相比，TOP20房企名单少了远洋集团，多了中交地产，大体保持稳定，其中TOP10房企与2022年完全重合，仅排名顺序发生变化。

  经历了2022年和2023年深度调整，多数民营企业被剔除在千亿俱乐部外，16家千亿房企中仅有3家民企，国资成为行业的绝对主体。可供对比的是，2021年，41家千亿房企中有27家是民营房企。

  在这一轮房地产洗牌中，国央企排名大幅跃进，尤其是中国中铁、中国铁建、中交地产、越秀地产、建发地产等后起之秀；而消失的千亿房企中，主要以民企为主，大量民企甚至跌出TOP50。

  中指院报告显示，2023年TOP100房企销售金额同比下降了17.3%，其中TOP10房企销售金额同比下降11.7%；TOP11-30房企销售金额同比降17.8%；TOP31-50房企降19%；TOP51-100房企降28.2%。

整体来看，销售金额排名越靠前，降幅越小；排名越靠后，降幅越大。市场优势逐步向以央企和地方国企为主的头部房企集中。

   从拿地情况来看，按照中指院数据，2023年TOP100房企拿地金额同比增加1.7%，拿地超百亿的房企有27家，其中超过500亿元的只有6家。拿地主体以央企和地方国企为主，大部分民企消失在土拍市场。

基于自身财务结构和对未来市场判断不同，国央企拿地也出现分化。中海地产、保利发展、华润置地、建发地产等企业继续保持较快的拿地节奏，全年拿地支出均超过千亿元。其他央国企的拿地节奏上明显放缓。

  混合所有制企业和一部分民企拿地积极性明显不如往年，万科、龙湖、金地等房企的拿地销售比普遍低于0.2。

   楼市向头部集中，叠加拿地分化，房地产集中度进一步向保利发展、中海地产和华润置地等头部央企倾斜。民企由于融资等方面受限，类似的力量明显不足，更多是通过“匍匐前进”，确保“活下去”。

   一位TOP10房企人士告诉经济观察报，2023年很长一段时间，他们和部分头部央企对市场判断有明显的分歧，“我们上半年就感觉市场很难了，但是和他们交流，他们并没有觉得难，反而觉得我们矫情”。

   他表示，不同的房企面临的环境不同，对市场感知和判断也不同，采取的策略也存在较大差异，“像我们，因为销售不及预期，2023年已经大幅减少土地市场投放，2024年预计还会继续减少”。